Comme nous l’avons expliqué dans un article précédent sur le système LMNP réel, la location meublée est l’une des dernières niches fiscales disponibles pour l’investisseur locatif, de sorte qu’il peut presque complètement annuler son impôt foncier.
Le système est avantageux, mais problématique si vous voulez investir dans beaucoup. En fait, le SCI n’est pas trop préféré installation, car il vous ferait passer au régime d’impôt sur les sociétés (SI) si vous louez meublé.
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Nous verrons que dans le cas d’une location meublée, l’accord privilégié est la famille SARL, qui vous permet d’accumuler un véritable régime en LMNP et de transparence fiscale pour tout partenaire directement soumis à la RI.
Plan de l'article
Conditions générales de location par l’intermédiaire d’une entreprise familiale
Family LLC est une LLC classique qui a choisi l’option de l’impôt sur les sociétés de personnes. En outre, plusieurs conditions doivent être remplies :
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Associés de la même famille
La société doit avoir plusieurs associés, avec tous les associés de la même famille, et la relation familiale au lieu d’imposition est définie comme suit :
Cette option peut être exercée par des sociétés constituées uniquement entre parents en ligne directe ou entre frères et sœurs et conjoints et associés liés par un pacte de solidarité civile établi à l’article 515-1 du Code civil. L’entreprise peut diriger les parents, les frères et sœurs, les conjoints ou, en même temps, les membres de l’un et l’autre de ces groupes. Mais chaque partenaire doit être directement connecté aux autres , soit par un lien de parenté direct ou collatéral au deuxième degré, soit par le mariage.
À la lecture de cette définition, les liens indirects entre partenaires ne sont pas possibles, de sorte qu’une SARL familiale ne peut pas être composée de deux frères et le fils de l’un d’eux.
Type d’activité effectuée
Family LLC doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Location meublée tombe dans le premier secteur, qui fait partie des activités commerciales, il est donc possible d’établir une famille SARL, qui est meublée (dans la résidence principale ou en saison) à louer.
Demande facultative
Puisque la famille LLC est une LLC comme une autre, il suffit de demander aux autorités fiscales de décider de ce régime lors de la création d’une entreprise (c’est-à-dire l’équivalent d’une LLC conventionnelle) ou réalisée au cours de la vie sociale.
Observer Vous qu’il est possible de demander cette option pour l’impôt sur le revenu (IR) et ensuite revenir à l’ISIS, mais changer le NI ne sera plus possible.
Avantages de Family LLC pour une location meublée
Family SARL a plusieurs avantages si vous voulez louer meublé, la chose la plus importante est le revenu de transparence , qui, comme un CNS ou un CIS, est imposé directement sur le NPA de chaque associé proportionnellement à ses actions, sans subir aucune autre imposition de la part de la société.
De cette façon, vous évitez la double imposition IS IR, ce qui rend la LLC transparente, ainsi que le SCI pour les loyers à court terme.
La transparence fiscale profite du créneau fiscal LMNP
Pour rappel, le système actuel de LMNP (LMNP) est un ECU très intéressant qui vous permet de déduire toutes vos dépenses au réel et d’amortir une grande partie de la valeur de votre bien de manière comptable, sans voir votre valeur ajoutée augmenter.
Prenez un exemple d’achat d’une propriété d’une valeur de 400 000€ à Paris qui vous apportera 15 000€ par an. De ces 15 000€ vous pouvez déduire 4000€ de frais réels (assurance location impayée, frais de copropriété, honoraires d’agence), mais vous pouvez également amortir la valeur de votre bien avec une dépense « fictive » de l’ordre de 12 000€ par an. Votre revenu imposable est donc de 15 000 — 4000 — 12000 = — 1000€. Vous avez donc un déficit déclarable de 1 000€ et vous ne payez pas d’impôts.
Nous parlons d’un créneau fiscal comparé au régime forfaitaire pour les frais, où seulement 50 % de vos loyers sont tenus responsables. Dans notre exemple, vous économiserez 7500€ de revenu sur votre assiette fiscale ou un peu plus de 3000€ si vous êtes imposé à un taux marginal de 40%.
Ce souvenir est un peu long, mais important dans le cadre d’une famille SARL, puisque la transparence du revenu vous permet de transférer la niche fiscale du LMNP à tous les partenaires (sous réserve du respect des conditions de la LMNP pour chaque partenaire de l’alimentation).
Il est nécessaire d’éviter le vide de la location en LMNP ou LMP via la famille SARL à l’IR ou loyer pur et simple via SCI IS, qui sera à nouveau rentable avec la taxe forfaitaire pour le grand patrimoine vide.
Ainsi, dans la pratique, si vous achetez une propriété de 1 200 000€ pour 3 des mêmes associés par le biais d’une entreprise familiale (au lieu d’acheter un seul 400 k€, comme dans notre exemple précédent), chaque partenaire peut déduire 1000€ de son revenu imposable. Ce déficit attribuable est la version comptable de l’Assemblée, dans la perspective de la « trésorerie », la société a un excédent de trésorerie parce qu’elle n’a pas réellement payé la radiation comptable des biens. Cet excédent de trésorerie peut être utilisé pour rembourser un prêt bancaire ou est ensuite retenu en espèces par la société pour redistribution.
Nous vous recommandons de contacter un cabinet d’audit pour effectuer une simulation plus précise des flux financiers et vérifier la pertinence de la famille SARL pour votre situation.
Gain d’affectation comme avec LMNP
Pour ajouter le paragraphe précédent , la famille SARL permet de bénéficier du même créneau fiscal que l’investisseur individuel dans LMNP : dans le cas de la revente de la famille SARL, chaque associé est imposé proportionnellement à ses actions par le biais du système de plus-values des particuliers , ce qui permet le calcul du total du bail déduit l’amortissement de la facture n’est pas pris en compte (le créneau fiscal NMNP est vraiment situé ici).
Facilite le transfert en démembrant les actions
Un autre avantage de la famille LLC, qui se trouve également dans IBS utilisé pour la location en vase clos, est la possibilité de transférer ses actifs immobiliers à moindre coût en démembrant des actions (voir notre article sur le transfert d’ un SCI démembré).
Il est en effet possible de transférer la propriété nue des actions de la famille SARL à leurs enfants en maintenant l’ususufruit. Le calcul de la valeur de la propriété nue peut être avantageux si vous l’identifiez jeune, avec la propriété nue comme une petite partie de la valeur totale du bien (voir le tableau sur le côté fiscal).
Cette séparation de l’inutile/propriété nue est évidemment possible en dehors d’une SARL familiale, mais cela a l’avantage de séparer complètement le don du paquet fiscal. Cependant, si vous êtes un investisseur individuel, le don de biens nus réduit la base de l’amortissement calculé dans LMNP, bien que le don ne change pas le calcul d’une LLC familiale puisque l’héritage détenu par la LLC, et les actions sont séparées.
Inconvénients de la famille LLC pour une location meublée
Nécessité de tenir la comptabilité d’entreprise
C’ est évident, mais rappelons-le : contrairement à une entreprise familiale indivise, vous devrez assumer des coûts de conformité et des coûts comptables annuels de l’ordre de 1000€ chacun. C’est donc une solution que vous devriez préférer si vous investissez un montant suffisant, sinon les bénéfices de la réunion seront compensés par des coûts fixes, par exemple pour bénéficier du régime LMNP réel.
Instabilité des relations familiales
Le principal problème avec la famille LLC est qu’au fil du temps, les relations entre les employés sont susceptibles de se développer bouger. Par exemple, si deux frères établissent une LLC familiale et que l’un des deux démissionne ses actions, la LLC perd son statut et la totalité des revenus de l’entreprise revient à ISIS.
C’ est un point très important qui peut vous faire hésiter à créer une entreprise familiale avec trop de salariés : les conditions des relations familiales entre partenaires doivent être observées tout au long de la vie sociale, et pas seulement dans le processus de mise en service.
Difficultés financières
Certains de nos clients ont des difficultés à assembler des financements par l’intermédiaire d’une famille que SARL a créée ad hoc pour l’achat d’une propriété. C’est, en fait, un accord juridique spécial qui ne rentre pas nécessairement dans tous les simulateurs de banques et nécessite une bonne compréhension des interlocuteurs que vous rencontrez.
En outre, comme toute entreprise, la société peut à responsabilité limitée, en principe, n’apportent que leurs capitaux propres en garantie. Cependant, il n’est pas dans votre intérêt de garantir la structure de fonds propres trop importants, il y a donc des accords sur les comptes courants partenaires ou les garanties personnelles.
Nous vous recommandons de traiter ces problèmes avec un comptable qui pourra confirmer la pertinence de la transition vers la famille SARL, les méthodes de création et les bonnes stratégies pour compléter votre financement.
encaissement
Le dernier est un peu complexe sur le plan technique, mais ce qui a son sens : contrairement au LMNP classique , la famille SARL sépare le résultat comptable qui peut être distribué aux partenaires de l’argent reçu .
Dans notre exemple précédent, où vous auriez perçu 15 000€ en frais réels et 12 000€ de frais fictifs, vous devez payer en LMNP individuel a effectivement racheté les 15 000€ – 4000.000€ = 11 000€ et vous auriez eu un déficit de 1000€ à 10 ans d’impôts. Dans le cas de l’entreprise familiale, c’est la société qui conserve 11 000€, mais elle ne peut pas vous le distribuer parce que le résultat comptable est en déficit. Elle va garder l’argent en liquide, et tu ne peux pas le récupérer avant plus tard.
Si vous êtes dans une zone avec de faibles rendements locatifs ou si vous avez un coût d’amortissement important au démarrage, rappelez-vous que vous ne pouvez pas facilement distribuer le revenu vous-même et qu’il sera nécessaire de mettre en place des appareils pour vous distribuer l’argent accumulé plus tard.
