Quel statut juridique pour location meublé ?

Quelle location décorée non professionnellement (LMNP) n’a pas entendu les discours suivants : « Le microprogramme est assez simple, il y a un rabais de 50% et il n’y a pas besoin d’un comptable » ; « Ne vous embêtez pas à effectuer une comptabilité » ; « Pour être réel, vous avez besoin d’un comptable et ce n’est pas le prix »

En plus de ces idées adoptées, les bonnes questions doivent être posées.

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Dans quelles conditions un locataire peut-il tomber sous le microsystème avec des meubles décorés de manière non professionnelle ?

Tout d’abord, il convient de noter que les revenus des locataires meublés non professionnels en tant que commerçants relèvent de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne relèvent pas des revenus de la propriété tels que les locations nues.

Dans ce Catégorie fiscale, depuis 2018, un locateur non professionnel est soumis à la loi du système des micro-entreprises si son chiffre d’affaires annuel est inférieur à 70 000€.

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titre exceptionnel, depuis 2018, des locataires non professionnels ayant un tourisme classé (y compris les chalets ruraux classés) ont À été engagés si leur chiffre d’affaires annuel est inférieur à 170 000€. Cette limite s’applique également aux chambres qui relèvent du régime para-hôtel.

L’ avantage de cette microalimentation est sa simplicité, mais est-il favorable ?

Dans le microsystème, vous êtes imposé à un bénéfice net, qui est calculé après application d’une taxe forfaitaire pour les dépenses. Cette rémunération est de 50% du chiffre d’affaires à un minimum de 305€ (soit 71% du chiffre d’affaires de la Exceptions des locataires dans les opérateurs meublés, non professionnels du tourisme classé). Cette simplicité apparente est souvent désavantageuse.

Les revenus fiscaux du locataire dans les meubles décorés de manière non professionnelle sont soumis à l’impôt sur le revenu et CSG CRDS et aux impôts sociaux sur le revenu du capital, avec un taux total de 17,2 % en 2018.

Pour un ménage de 2 enfants et de 45 000 euros de revenu imposable annuel, le taux marginal cumulé et ces charges est de 31,2 %. Pour un ménage sans enfant et avec 60 000 euros de revenu imposable annuel, le taux cumulé est de 47,2 %.

Il convient également de noter que le revenu déclaré dans le microsystème est toujours positif (sauf dans le cas exceptionnel où le revenu locatif serait inférieur à 305€).

Pourquoi le régime réel se révélera être beaucoup plus intéressant ?

Contrairement à la microvitesse, la vitesse réelle vous permet de prendre en compte les sorties réelles associées à l’activité. Ces charges comprennent principalement les intérêts sur les prêts qui financent le (s) logement (s) loué (s) et l’amortissement du (des) appartement (s) loué (s).

La possibilité de déduire la déficience de la propriété rend souvent le régime réel plus avantageux que la microvitesse. Elle permet généralement de générer un revenu fiscal de 0 et ne paie donc pas d’impôts ni de cotisations sociales. Il est intéressant de choisir le régime actuel pour votre régime bien établi.

Quelle est la dévaluation de la propriété et comment est-elle calculée ?

L’ amortissement correspond théoriquement à la dispersion de la valeur de la propriété sur sa durée de vie utile.

Il est calculé annuellement en divisant la valeur initiale de la propriété par le nombre probable d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un locataire avec des meubles décorés de manière non professionnelle, la propriété peut être dépréciée par ce qu’on appelle des « périodes d’utilisation ». Ces périodes vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour la construction et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Cependant, vous ne pouvez pas déprécier un pays qui ne dévalue pas.

Comme il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur exacte du terrain qui soutient la construction, une valeur estimée de 10 -15% du prix total est généralement pratiquée.

Exemple de comparaison numérique des deux plans

Appartement d’une valeur de 100 000€, financé par un prêt de 100 000€ de 15 Taux annuel : 4%, mobilier : 5000€, loyer annuel 5000€, taux d’imposition marginal de 30%, cotisations de sécurité sociale CSG CRDS : 17,2%.

	Micro régime	Véritable régime
Recettes	5000	5000
amortissement	/	-4314
Zinsen pour	/	-2200
Autres Gebuhren	/	-300
50% minderung	-2500	/
Gesamtkosten	-2500	-6814
Résultat (*)	2500	-1814
Impôt CSG	1180	-1810

* (c’est-à-dire 0 dans la pratique, car l’amortissement ne peut pas entraîner un déficit fiscal pour les activités de location)

L’ économie fiscale immédiate dans le régime réel dans ce cas est de 1180€.

Pour analyser votre situation, ComptaCom définit votre mise en page d’un simulateur de régime, outil qui vous aidera à utiliser le Prise de décision.

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Est-il toujours possible pour un propriétaire peu équipé de choisir le vrai programme ?

L’ option doit être faite au plus tard à la date de production de la première déclaration de revenus pour les nouvelles sociétés, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de la société, et avant le 1er février de l’année en question pour les sociétés existantes.

Le système actuel est aussi le régime de common law pour les locataires non équipés qui franchissent les limites du système des microentreprises.

Que se passe-t-il en cas de vente des propriétés locatives ?

Les conséquences sont fondamentalement identiques dans les deux régimes.

Gains en capital dans la vente de locaux résidentiels, qui sont réalisés par des locataires dans des établissements non professionnels, sont couverts par les plus-values des particuliers (art. 151 septembre VII de la CGI)

Le gain en capital est donc calculé comme si le bien avait été loué nu sans tenir compte de la dépréciation du bâtiment . Ce gain en capital n’est imposable qu’en cas de revente du bien. Elle n’est donc pas imposable si le bien est attribué à une autre utilisation sans aucun souci.

À quoi sert l’adhésion à un centre de gestion accepté ? 

L’ adhésion à un centre de gestion acceptée comporte plusieurs avantages.

Cette adhésion permet aux locataires qui ont un chiffre d’affaires annuel inférieur à 70 000€ et payer de l’impôt sur le revenu, à partir d’une « réduction d’impôt pour Frais de réservation «  jusqu’à 915€. La réduction d’impôt paie 2/3 des honoraires d’auditeur et des frais d’adhésion dans le centre administratif jusqu’à concurrence de 915€ et si le propriétaire paie au moins autant d’impôts que les frais couverts par la réduction. Indépendamment de l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus de la propriété, etc.), il est important de le payer.

Cette adhésion empêche également d’augmenter le bénéfice fiscal du propriétaire de 25% s’il est positif (cas CENSI BOUVARD).

Vous devez vous joindre au Centre de Gestion Agrée (CGA) dans les 5 premiers mois de l’année en question, sinon vous devrez attendre l’année suivante.

Peut-on être soumis à la TVA sur une base micro ?

Dans certains cas, les locataires meublés sont soumis à la TVA. Pour ce faire, il est nécessaire de mener une activité para-hôtel ou de louer la propriété meublée à un opérateur para hôtel (pour les services de logement).

Pour que l’activité soit considérée comme un para-hôtel, il est nécessaire de fournir aux locataires 3 des 4 services suivants :

• Assurer une réception non personnalisée des locataires.
• Draps fournis (linge de lit — serviettes)
• Proposer un nettoyage régulier des locaux (pendant la période de location)
• Offrir le petit déjeuner.

Dans ce cas, vous serez facturé 10% de TVA sur les loyers que vous avez gagnés et vous pourrez récupérer la TVA sur le montant de vos investissements et frais généraux.

Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de postuler pour le TVA et soumis au microsystème.

En cas de revente du bien, son bail sera interrompu ou la perte du statut du contribuable, qui sera déduite des investissements, devra être remboursée au prix de vente ou sur la base d’une fraction de la TVA initialement déduite au taux de 1/20 par an sur une période de 20 ans est déduit de la date à laquelle la TVA initiale de la déduction est possible.

DE QUOI DEVRIEZ-VOUS VOUS RAPPELER ? 

Si vous êtes une location meublée, le système de micro-entreprise est presque toujours défavorable, et vous devez généralement choisir un véritable système fiscal.

Utiliser systématiquement un cabinet d’audit. ComptaCom se spécialise dans la location meublée et vous accompagne au Choisissez le statut qui convient le mieux à votre profil et à vos besoins. En outre, cette solution vous permet généralement de bénéficier d’une réduction fiscale pour les coûts comptables en rejoignant un centre de gestion agréé.

ComptaCom vous propose un simulateur de plan, un outil d’aide à la décision pour optimiser la fiscalité de votre projet de location meublée.