Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Résumé

  • Propriété réelle ou microterre
    • Différences entre les deux régimes
    • Conditions d’admission
  • Quels sont les frais en mode réel ?
    • Frais administratifs et administratifs
    • Travaux et Charges
    • compagnies d’assurance
    • Prêt immobilier
    • taxe foncière
    • Régularisation des condominiums
  • Comment déclarer votre revenu de propriété (cerfa 2044)

Propriété réelle ou microterre ?

Différences entre les deux régimes

Si vous louez un bien locatif vide, vous pouvez avoir deux plans pour déclarer votre revenu net de propriété, soit la différence entre les loyers reçus et les frais que vous aviez : le réel ou le micropays (montant forfaitaire) .

Dans le cas de l’alimentation réelle , rapportez vos frais de location en termes réels, c’est-à-dire en vérifiant les dépenses collectées, qui que vous avez payé pour l’appartement sera déduit de vos loyers en fonction de leur montant réel.

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cadre de la présence des microterres Dans le , on vous propose une simplification déclarative parce que vous n’avez pas à déclarer vos frais réels. Vous pouvez déduire directement des frais forfaitaires de 30 % de votre revenu.

Ce système de microterres est donc avantageux en termes de procédures, mais il n’est préférable que si vos frais réels sont inférieurs à 30% du loyer reçu. Si ce n’était pas le cas, tu ferais mieux de choisir le vrai.

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Nous verrons quels critères d’admissibilité s’appliquent aux deux régimes.

Conditions d’admission

Revenus de la propriété Véritable régime Diète Micro-Land
Moins de 15 000€ Possible sur Demande Automatique
Plus de 15 000€ obligatoire Impossible

Si votre revenu annuel est inférieur à 15 000€ (loyer sans frais mensuels de 1250€), vous serez automatiquement micropropriété avec un taux forfaitaire de 30%.

Vous pouvez choisir le système actuel, mais vous devrez vous déclarer sous ce régime pendant 3 ans (en particulier, afin d’éviter l’optimisation fiscale à des frais de location élevés sur un an).

Si votre revenu annuel de propriété dépasse 15 000€, vous serez automatiquement réel.

Quels sont les frais en mode réel ?

Étant donné que le calcul du revenu imposable de base dans le micropays (70 % des loyers perçus) est très simple, nous expliquerons ici plus en détail la méthode de calcul des redevances dans le cadre du régime.

Le point clé est bien sûr, pour déterminer quels frais sont déductibles et combien. Le code fiscal contient plusieurs catégories de frais de location recouvrables.

Frais administratifs et administratifs

Case 221 de la déclaration Dans cette catégorie comme coûts réels déductibles selon le lieu fiscal :

  • Salaires et prestations sociales sous la forme de gestionnaires et de gardiens
  • Frais de gestion de location
  • Frais d’agence pour trouver un locataire et signer un bail
  • les honoraires d’un comptable
  • divers honoraires payés à des tiers pour la gestion de son bien immobilier et de son secrétariat (c’est le cas de nos frais de gestion de location en ligne)
  • Frais juridiques (avocats, huissiers de justice)
  • d’ autres frais de gestion différents tels que les frais de correspondance, la publicité, la papeterie, etc.

Dans ce dernier cas, divers frais administratifs sont les frais forfaitaires de 20€ par an et par propriété sont déductibles.

Cas spéciaux de frais fiduciaires

Les frais administratifs couverts par la fourniture des frais de copropriété ne sont pas directement déductibles et sont déductibles en fournissant les frais de copropriété au moyen d’un calcul distinct.

C’ est particulièrement le cas des honoraires du fiduciaire, qui sont donc bien déductibles.

Œuvres Case 224 de la déclaration

Les travaux effectués par le propriétaire sont déductibles du revenu de la propriété pendant les travaux d’entretien ou de réparation .

Les travaux d’amélioration, de reconstruction ou de vulgarisation ne sont pas admissibles.

Comment définir le type de travail ?

Le type de travail qui est crucial pour déterminer s’ils sont déductibles ou non a l’autorité fiscale décrit en détail les définitions de chaque catégorie.

Lesfrais de réparation et d’entretien Le service et les réparations peuvent être déductibles se rapportent à des travaux visant à maintenir ou à restaurer un bâtiment en bon état et à assurer une utilisation normale selon l’usage prévu sans modifier la cohérence, la disposition ou l’équipement d’origine.

Les coûts d’entretien sont généralement similaires aux coûts d’entretien du bâtiment et aux réparations à ceux qui dépassent les opérations d’entretien courantes consistant en la remise à neuf, la réparation ou le remplacement de l’équipement essentiel pour maintenir le bâtiment dans une position qui se trouve à destination.

Il y a aussi quelques exemples pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation au poste de commande :

  • Rénovation du toit
  • Mise à niveau aux normes des ascenseurs
  • Raval de la façade

Démotable Travaux d’amélioration Les frais d’amélioration ne sont déductibles que pour les locaux résidentiels (source BOFIP).

De nouveaux exemples peuvent être trouvés sur la page de contrôle :

  • Installation d’une porte d’ascenseur automatique
  • Remplacement des conduites en plomb
  • La prise en charge des fondations du bâtiment

On donne une définition plus générale qui permet de distinguer ces améliorations déductibles des travaux de reconstruction ou d’extension non déductibles, que nous verrons ci-dessous :

amélioration des dépenses L’ est généralement considérée comme destinée à fournir à un bâtiment un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, mais sans modifier la structure du bâtiment.

En particulier, un salon doit être équipé d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes. adapté sans changer la structure du bâtiment, l’installation initiale ou le remplacement par un équipement qui est plus approprié pour les conditions de vie modernes : chauffage central ; une salle d’eau ; une cuisine ; l’assainissement ; un ascenseur ; une antenne de télévision collective.

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles Ce sont des travaux de construction ou de démolition, l’augmentation des surfaces habitables d’une propriété (rénovation d’un garage ou d’un grenier) ou des rénovations intérieures complètes.

Exemples de travaux d’extension :

  • Reconstruction d’un étage d’un ancien bâtiment qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et de murs de grenier, de maisons jumelées et du rez-de-chaussée récemment rénové, juste à conserver
  • Démolition du réaménagement des toits, des planchers, des plafonds, des changements importants dans les ouvertures existantes, ainsi que la conception des locaux selon un arrangement complètement différent, ce qui conduit à un déplacement de toutes les cloisons et conduit à la création de 47 salons dans les bâtiments qui ne rsquo pas ; auparavant inclus le 26
  • Travaux dans un bâtiment résidentiel, qui consistait en une rénovation complète des planchers, des planchers et des plafonds, dans la restructuration interne de l’appartement, en augmentant le nombre de pièces de 4 à 6, ce qui conduit à la refonte des murs intérieurs et le perçage d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

Comment évaluez-vous le travail déductible ?

Comme nous l’avons vu dans la section précédente, seuls les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles .

Le travail est déductible par rapport aux dépenses effectivement payées au cours de l’exercice – la référence est donc le paiement, et non la facturation . Tous les travaux et les frais liés aux travaux sont déductibles. Il peut également être déduit des taux qui ont une certaine Exercice financier, même si le travail est rémunéré l’année suivante.

Cas particuliers de frais de location Les coûts de location, c’est-à-dire ceux qui se sont établis pour le locataire (en direct ou que vous devriez lui facturer) ne sont pas déductibles en principe. En pratique, il s’agit d’un entretien régulier du boîtier, comme le remplacement des joints de bain ou la vidange de la fosse septique.

Ces frais de location peuvent inclure les frais de location (voir la liste complète) ou les réparations de location (voir la liste complète).

Toutefois, l’administration fiscale a introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :

  • Travaux liés à des erreurs de construction, des malformations ou des cas de force majeure
  • Dépenses pour faciliter le déménagement de la propriété : Si vous décidez de glacer le parquet endommagé par le locataire précédent, afin d’augmenter les chances d’un nouveau , cette sortie est déductible
  • Les frais de location (frais ou réparations tels que définis dans les deux listes précédentes) présentés par le propriétaire et non remboursés par un locataire indécent sont déductibles au 31 décembre de l’année de son départ (case 225 de la déclaration)

Cas particuliers de travaux en copropriété fermée En général, les paragraphes précédents faisaient référence au travail que vous auriez effectué individuellement, que ce soit à la maison ou dans votre partie privée, si vous étiez dans un condominium.

Il va sans dire que les travaux effectués par le syndic dans le cadre de travaux d’entretien ou de réparation sont également déductibles par rapport à vos honoraires . Cependant, le calcul est beaucoup plus simple, puisque le syndic indique le montant déductible à la fin de l’état annuel des dépenses (voir la saisie des charges de frais ci-dessus).

Cas spéciaux de travail de propriété Dans le cas spécifique où le propriétaire effectue son propre travail, seul le coût de l’équipement et des consommables (lavabos, peinture, protection, etc.) est déductible, il n’est pas possible de déduire le travail du propriétaire ou de ses proches qui l’ont aidé (sauf s’ils leur ont fourni autrement un indépendant ou, pour exemple, auto-entrepreneur).

compagnies d’assurance Case 223 de la déclaration

Assurance location impayée

Primes d’assurance location impayées (voir seulement notre garantie de 2 %) que vous payez pour vous assurer que vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais accessoires en vertu de ces contrats facturés par l’assureur ou le courtier : frais de demande, frais d’examen des dossiers.

Sont éligibles a priori l’absence de garantie ou le poste vacant que vous avez par l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier (voir notre avis à ces produits).

Assurance au porteur pour non-détenus

L’ assurance non-propriétaire (voir notre PNO uniquement à 63 €/an) couvre à la fois la responsabilité du propriétaire et les dommages causés à votre propriété qui ne sont pas couverts par l’assurance risques multiples de l’appartement ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance liées au remboursement de votre prêt immobilier potentiel sont déductibles. Cependant, ils sont traités comme des frais accessoires pour les taux de prêt et doivent donc être déclarés aux mêmes conditions (voir notre section sur les intérêts sur les prêts ci-dessous).

Prêt immobilier Case 225 de la déclaration

Intérêt sur

intérêts sur les prêts pour l’achat de la propriété sont déductibles Les . Des prêts sont également disponibles pour financer les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration du bien locatif est disponible (même si le travail d’amélioration lui-même n’est pas déductible).

Il est également possible de déduire les intérêts sur le prêt au moment de l’achat initial du bien pour devenir la résidence principale du bailleur, qui a ensuite décidé du bail.

Dépenses

La déduction des frais de crédit immobilier comprend également les honoraires accessoires facturés par la Banque, notamment :

  • le coût des fichiers
  • Frais de Bürgi
  • Primes d’assurance prêt immobilier

Toutefois, les pénalités pour remboursement anticipé du prêt ou les pénalités pour remboursement tardif du prêt ne sont pas déductibles.

taxe foncière Case 227 de la déclaration

L’ impôt foncier est évidemment déductible de vos revenus fonciers.

Régularisation des condominiums Champs 229 & 230 de la

explication Dans les condominiums, les frais généraux communs sont souvent payés sur les pensions, puis réglementés au cours de l’exercice suivant.

Par conséquent, il se peut que vous ne soyez pas au courant des dépenses réelles pour l’exercice 2019 en avril 2020. Sur votre déclaration, il vous sera donc demandé de vous conformer aux dépenses payées en 2019 au moyen de provisions et d’ajustement des dépenses pour l’exercice 2018, qui peuvent être positives ou négatives.

Le remboursement des revenus de la propriété fonctionne donc avec un retard d’un an en termes de redevances.

Comment le revenu de base est-il expliqué au cours de l’année 2044 ?

déclaration 2044 Lorsque vous déclarez votre revenu de patrimoine en ligne, vous saisissez les renseignements nécessaires pour remplir la , dont vous trouverez une capture d’écran de.

Cette Le formulaire d’inscription pour 2044 est également disponible directement sur le site fiscal, mais généralement la déclaration de revenus en ligne remplit automatiquement les champs.

Dans le rapport, vous trouverez les différentes dépenses décrites dans la section précédente, telles que les provisions pour dépenses payées dans le champ 230 en 2019 et l’ajustement des dépenses pour l’exercice 2018 dans le champ 231.

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